– Vi tycker att FiG gör ett bra jobb och vill uppmuntra det arbetet. Man känner sig tryggare nu, det har blivit mindre klotter och är inte lika skräpigt. Väktarbilen är också väldigt bra, säger hon.
Innan Malin blev engagerad i bostadsrättsföreningen visste hon inte så mycket om vad som låg bakom förbättringarna. Men den nya belysningen runt hennes hus gjorde stor skillnad.

– Vi är väldigt nöjda med det som FiG gör, sen kan man säkert göra ännu mer. Mycket av det som gör att det känns otryggt är ungdomsgäng. Kanske kunde fastighetsägarna ordna utrymme för ungdomarna? En lokal med biljardbord, så att de får någonstans att vara, säger hon och tillägger att man får se till att föräldrar engagerar sig och hjälper till och sköter en sådan lokal.

Egon Darwas är sedan fem år tillbaka ordförande i BRF Göta, de gamla officersbostäderna vid Alivallen. BRF Göta har nyligen blivit medlemmar i FiG.
– Vi ansåg att det är lättare att handskas med vissa saker när man har en större organisation bakom sig, så som till exempel klotter, berättar Egon.

Egon har en känsla av att Gamlestaden blivit fräschare och kanske lite lugnare de senaste åren.
– Det är mindre klotter och bevakningsbolaget är närvarande, konstaterar han.

BRF Koljan i centrala Gamlestaden är ytterligare en ny medlem i FiG. Hans-Fredrik Ånger, som är ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse, tycker att det är bra att FiG bevakar utvecklingen i stadsdelen, med nybyggnationer, detaljplanen och systembolaget.
– Det är bra att de tillvaratar de boendes intressen, det är lättare att påverka saker med en gemensam röst, säger Hans-Fredrik.
– Det känns som om FiG gör mycket bra för miljön i stadsdelen. Vi är positiva till de saker som görs, till exempel bevakningsbolaget, fortsätter han.

Malin, Egon och Hans-Fredrik ser föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden som en möjlighet
att skapa nätverk med andra bostadsrättsföreningar.
– Det vore intressant att samla alla medlemmar och gå runt och titta på varandras gårdar. Eller
varför inte en hemsida med ett forum där vi kan ha tätare kontakt? Jag tror att styrelserna i bostadsrättsföreningarna kan ha mycket utbyte av varandra, säger Malin.

Vi promenerar tillsammans till Malins hus för att ta ett foto på den grönskande gården. Malin, Egon och Hans-Fredrik börjar genast fråga varandra om hur många lägenheter de har i sina bostadsrättsföreningar, om upprustning, grundförstärkning och hur det gick till när de bildades.

Där ingår den nya partihallsförbindelsen som ska avlasta trafiken från Gamlestadsvägen och binda samman E20 och Riksväg 45 samt den ny pendeltågsstation som kan göra Gamlestadstorget till en lika viktig knutpunkt för lokaltrafiken som Hjalmar Brantingplatsen.

Joakim Muskantor, vd i Askungen Förvaltning som sedan 2002 äger Gamlestadens Fabriker, ser mycket positivt på planerna som till stor del lägger ny grund för den egna utvecklingen.

– Vårt planarbete tar sikte på att förtäta fabriksområdet med 20 000 kvadratmeter bostäder och 30 000 kvadratmeter kommersiella ytor. Vi tänker oss nya bostadshus med 200-300 lägenheter på mark där det tidigare legat byggnader. Vi tittar också på möjligheterna att bygga ett hotell som jag anser att det finns behov av i Gamlestaden, säger han.

Här föddes SKF och Volvo

Vänder man blickarna bakåt i tiden är det ett stort stycke svensk industrihistoria som växer fram kring Gamlestadens Fabriker. Här stod den västsvenska textilindustrins vagga och härifrån härstammar svenska industrier med världsrykte – SKF och Volvo.

Den första industribyggnaden uppfördes redan 1727, Göteborgs första industribyggnad för övrigt, och den innehöll ett sockerbruk. Huvuddelen av byggnaderna är från tiden kring slutet av 1800- och början av 1900-talet. Textilindustrin, som blev huvudnäringen inom området, avvecklades under 1970-talet.

Många av byggnaderna var mycket nedgångna och rivning och nybyggnation framstod under 1980-talet som det mest realistiska för de dåvarande ägarna, SPP. Men fastighetskrisen kom emellan och i stället initierades under 1992 ”projektet Gamlestadens Fabriker” som tog sikte på att förändra och lyfta området med byggnadernas villkor som utgångspunkt.

Projektgruppen som ledde arbetet valde att styra den nya inriktningen mot kultur, handel och media. En grundläggande idé var att renovera och bevara så mycket som möjligt av de gamla husen.

Moderna lokaler

Efter en närmast total omvandling inryms nu moderna kontor med olika inriktning som till exempel sjukvård, möbelbutik, foto, TV- och radiostudios och restauranger. Den kanske mest kända verksamheten är Bingolotto, som i sin tur födde företaget Folkspel. Ett av de senaste tillskotten är ett bowlingpalats med 27 banor, bar, restaurang och konferensavdelning. Askungen Förvaltning kom alltså in som ägare av Gamlestadens Fabriker under 2002.

– När vi tog över fastigheterna var de renoverade och i bra skick. Vi har fortsatt arbetet, bland annat med bättre belysning och åtgärder för trygghet och trivsel, berättar Joakim Muskantor.

Askungen Förvaltning har också installerat fiberoptik, för övrigt med två vägar in i området för att vara garderade om det skulle bli avbrott från ena hållet. Vidare har man, bland mycket annat, förbättrat sophanteringen och nu planeras för en klimatanläggning för att få en ännu bättre arbetsmiljö.

Under tiden som ägare har Askungen tappat några hyresgäster, men fått ännu fler nya. Vid tillträdet 2002 var 19 000 av sammanlagt 65 000 kvadratmeter vakanta, idag återstår bara 4 000 kvadratmeter.

Medlem i Fastighetsägare i Gamlestaden

För Joakim Muskantor var det självklart att Askungen Förvaltning skulle bli medlem i föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden och det dröjde inte länge förrän han själv blev invald i styrelsen.

– Sedan 2002 har det hänt otroligt mycket i Gamlestaden, inte minst har Poseidon gjort mycket säger han.
Joakim Muskantor menar att metoden att identifiera problem och att hitta lösningar för att öka tryggheten och trivseln har varit framgångsrik och trots att Gamlestadens Fabriker ligger som en liten ö känner han stor samhörighet med övriga Gamlestaden.

Genom att delta aktivt i föreningens verksamhet träffar Joakim Muskantor andra fastighetsägare som han kan utbyta information och idéer med.
– Och när vi ska bygga bostäder är det viktigt att trygghetsaspekten finns med redan i planeringsskedet, avslutar Joakim Muskantor.

Trygghetsfrågor viktiga

Som exempel på förbättringsåtgärder nämner Marianne Ohlander, Fastighetsägare i Gamlestaden, som genomfört besiktningarna, bättre belysning, nya grindar i portarna, policy mot kamphundar, bättre anslagstavlor med information och kläder på fastighetspersonalen som gör att de känns igen lättare av de boende.

– Dom har tagit fasta på att trygghetsfrågor är en viktig del i förvaltningen, säger Marianne Ohlander. ES Fastigheter har blivit ett föredöme när det gäller trygghetsåtgärder i Gamlestaden.

– Vi har gjort väldigt mycket för att få fastigheterna godkända, intygar Sharam Rahi, fastighetschef på ES Fastigheter.

Utbildningsdagar

– Trygghetsarbetet och kontakten med Fastighetsägare i Gamlestaden gav oss dessutom stimulans att arrangera särskilda utbildningsdagar för våra anställda, inte bara de som arbetar i Gamlestaden utan i hela företaget, fortsätter han.

En utbildningsdag ägnades åt trygghet och säkerhet i boendet och då medverkade bland annat representanter för Fastighetsägare i Gamlestaden, polisen och Hyresgästföreningen i Västra Sverige. Den andra heldagen handlade det bl.a. om miljö, energi och sophantering. Nu har det blivit en rutin att all personal samlas en fredag eftermiddag varje månad.

Personliga relationer

Än återstår en del innan ES Fastigheter nått krönet, men Sharam menar att det tar tid att åtgärda allt som ska förbättras.

När Trygga Gamlestaden besöker gårdarna hos f.d. Heimstaden kan vi med egna ögon se att det arbetas för fullt. I kvarteret Laken (de röda husen) är, till exempel, det nya hypermoderna låssystemet på väg att tas i bruk i tvättstugan och nya lägenheter inreds där daghemmet låg.

I kvarteret Koljan helrenoveras alla trappuppgångar, några är redan färdiga med kaklade golv innanför de nymålade ytterdörrarna, nymålade väggar och ny belysning.

– Sedan ska alla fasader på innergården målas. Och så snart vi ser att tvättstugan i Laken fungerar bra ska tvättstugan här i Koljan göras om på samma sätt, säger Sharam Rahi, som personligen lägger ner mycket tid på att skapa förtroende genom personliga relationer med boende och andra i Gamlestaden.

Kort om ES Fastigheter

ES Fastigheter AB är resultatet av en sammanslagning av tidigare företag med samma namn och Malmogia. Bakom namnet står ägaren Erik Selin. Företaget äger och förvaltar både bostäder och lokaler, dels i Malmö, dels i Göteborgsregionen. Huvudkontoret finns i Göteborg.

I Gamlestaden är ES Fastigheter näst störst efter allmännyttiga Bostads AB Poseidon och därmed störst av de privata ägarna. Den 1 april 2003 förvärvade man Heimstadens samtliga 264 lägenheter och den 1 maj 2004 tog man över 132 lägenheter från Bohlin Bygg AB. Genom ombyggnad av daghemslokaler skapas ytterligare 12 lägenheter. Det betyder totalt 408 lägenheter i Gamlestaden. Därtill kommer att antal butiks- och restauranglokaler.

ES Fastigheter är, precis som den tidigare ägaren Bohlin Bygg AB var, medlem i föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden. Heimstaden var inte medlem.

Som framgår på andra platser i Trygga Gamlestaden medverkar ES Fastigheter ekonomiskt i förbättringsåtgärder utanför det egna ansvarsområdet, som belysning på Lars Kaggsgatan och ombyggnad av Holländareplatsen.

– Många som sökte bostad för natten drogs till området och särskilt i ett av husen var källaren populär, säger han.

Varbergs Stenfastigheter valde att renovera framför allt exteriören så som fasaden, balkonger och fönster. Entréerna byttes och försågs med skärmtak, de nya dörrarna fick kodlås.

– Vi resonerade som så att arbetena helt enkelt måste utföras och sedan var det bara att hoppas att hyresförhandlingarna skulle ge resultat i form av ökade hyresintäkter, säger Anders Gidefjord.

– Och nu i efterhand kan vi konstatera att så blev det. Vi har också fått utdelning för vårt engagemang i föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden, säger han.

Hyresgäster påverkade

Hyresgästerna har alltså fått betala en del, men har i gengäld fått en tryggare och trivsammare boendemiljö. I ett särskilt pilotprojekt som bland annat gällde tvättstugan var hyresgäster med och påverkade och kunde då också vara med och hålla nere kostnaderna.

– Personligen tycker jag att vi haft en bra dialog med hyresgästerna och att de varit väldigt nöjda trots hyreshöjningar, säger Anders Gidefjord.

– I dag behöver de inte skämmas för sitt bostadsområde, tillägger han.

Ända sedan föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden bildades har Anders Gidefjord varit delaktig i arbetet och även varit ledamot i styrelsen. Han har varit mån om att ta till sig all den kunskap som kommit fram i de kartläggningar och enkätundersökningar som genomförts.

– Redan i den första kartläggningen år 2000 såg vi att våra fastigheter var särskilt drabbade av källarinbrott. Även bilbrottsligheten var mycket hög. Därför visste vi vad som behövde åtgärdas, säger han.

Nytta av GG02

I detta sammanhang vill Anders Gidefjord ge Poseidon en eloge för deras generositet i det gemensamma arbetet i Gamlestaden. De bekostade kartläggningarna och ”bjöd” sedan på resultatet.

– Poseidon har även på många andra sätt varit en resurs för oss små fastighetsägare genom att de delat med sig av sina erfarenheter. De har visat vilken viktig funktion ett allmännyttigt bostadsföretag kan ha.

Varbergs Stenfastigheter har också haft stor nytta av den checklista för trygghetskontroll av bostadsfastigheter (GG02) som föreningen utarbetat, liksom av det inventeringsarbete som gjordes inom ramen för projekt Snyggt, tryggt och trivsamt.

– Tack vare ett systematiskt inventeringsarbete kunde vi med stor precision förbättra på parkeringsplatserna med ny belysning och bortröjda buskar. Sedan dess har bilbrottsligheten nästan upphört, säger han.

Anders Gidefjord anser att han och företaget – och i förlängningen hyresgästerna – har fått ut mycket av arbetet i föreningen. Bland annat pekar han på att grannsamverkan och samarbete med andra fastighetsägare gjort att man kunnat lösa saker tillsammans.

Positiv värdeutveckling

I samband med försäljningen av fastigheterna kunde Anders Gidefjord konstatera att värdeutvecklingen varit minst sagt positiv.

– Det är helt klart att värdeutvecklingen påverkats positivt av Fastighetsägare i Gamlestadens existens och verksamhet, säger han. Över huvudtaget har investeringsviljan i Gamlestaden ökat sedan föreningen blivit känd i branschen.

I och med årsmötet den 3 april lämnar Anders Gidefjord styrelsen i Fastighetsägare i Gamlestaden. Orsak? Fastigheterna vid Bellevue har bytt ägare, från Varbergs Stenfastigheter AB till HSB. Men jobb behöver han inte sakna, 800 lägenheter på andra platser kräver sitt. Och i det arbetet kan han ta med sig många erfarenheter från Gamlestaden. 

Inbjöd till samarbete

Samtidigt inbjöd Poseidon övriga fastighetsägare till samarbete. Gensvaret var stort och i september 2001 bildades ideella föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden som såg och ser som sin uppgift att arbeta för trygghet och trivsel.

Mycket av det som hänt sedan dess har beskrivits i Trygga Gamlestaden. Och många boende kan vittna om förbättringar som de upplevt, till exempel renoveringar av fastigheter, bättre belysning, fler planteringar och tryggare gångvägar. Men väldigt mycket mer finns att göra.

– Ibland tar det tar längre tid att förändra än man tror, säger Göran Wendel, och nämner som exempel det sociala boendet som fortfarande är för omfattande i förhållande till Gamlestadens folkmängd.

Bara i början

Även om den totala brottsligheten i Gamlestaden har gått ner på ett märkbart sätt är inte Göran Wendel nöjd.

– Men det gäller att vara uthållig och jag anser att vi bara är i början av en långsiktig utveckling av Gamlestaden, säger Göran Wendel. Som stort bostadsföretag och dessutom initiativtagare till samarbetet måste vi vara aktiva, något av en motor. Men det är många fler på banan, säger han, och nämner det stora ansvar som många av de privata fastighetsägarna liksom bostadsrättsföreningarna tar.

– Många av de som egentligen är våra konkurrenter på marknaden har fått mycket tillbaka, inte minst i form av värdestegring på fastigheterna. Det känns rätt att de som tar ansvar belönas.

Spännande samarbete

Genom samarbetet i föreningen har Göran Wendel sett många positiva sidor hos de privata ägarna.

– De tar stort ansvar och de ställer samtidigt krav på oss. Det är bra och det för utvecklingen framåt, säger han.

Särskilt positiv är han till alla de bostadsrättsföreningar som är med i arbetet.

– Det är oerhört spännande att möta och samarbeta med bostadsrättsföreningarna. Deras medlemmar bor ju i Gamlestaden, dom är här hela dygnet medan vi andra är representanter för de boende. Genom bostadsrättsföreningarna får vi hela tiden rapporter från verkligheten, utöver den information vår personal får från våra egna hyresgäster.

Fler bostadsrätter?

Göran Wendel är till och med så positiv till bostadsrättsföreningarna att han mycket väl kan tänka sig att omvandla en del av Poseidons hyresrätter i Gamlestaden till bostadsrätter.

– Det finns förfrågningar och om intresset är tillräckligt stort är det mycket möjligt att det kan ske kan det leda till en ändring i ägarstrukturen, säger han.

Ett annat sätt för Poseidon att bidra till stadsdelens utveckling är att genom ekonomiska punktinsatser göra väsentliga lyft, till exempel av belysningar.

– Om vi får fram ekonomiska resurser kan jag mycket väl tänka mig det.

Enligt Göran Wendel kommer föreningen Fastighetsägare i Gamlestaden att finnas kvar som en resurs för Gamlestaden under lång tid framöver, med projektledning och föreningskontor.

– Det är viktigt att fastighetsägarna fortsätter att agera, liksom att samarbetet med stadsdelsförvaltningen, myndigheter och andra instanser ger goda resultat de kommande åren. 

– Många tror att bättre säkerhet bara handlar om att sätta upp ny belysning och installera bättre lås, men det är också viktigt att försöka påverka hushållens sammansättning, säger Janne Nilsson.

En bättre balans

Poseidon har köpt in och rustat upp flera fastigheter just för att minska otryggheten. Tidigare har det i stadsdelen funnits flera hus med socialt boendelägenheter som kommunen hyrt för människor med missbrukarproblem. Några hus som tidigare hade socialt boende har gjorts om till vanliga lägenheter. En stor satsning för Poseidon var förvärvet av gamla Forumhuset, där det fanns liknande problem som i husen med socialt boende. För att få en bättre balans i Gamlestaden satsade man på att göra om de 183 lägenheterna till studentbostäder.

– Det har betytt mycket att få hit 200 studenter. Stadsdelen är lugnare, säger Janne Nilsson.

Tryggare föräldrar

Poseidon har också satsat på de vanliga hyresgästerna. Företaget har köpt fastigheter för att äga alla hus runt en innergård. Enligt Janne Nilsson blir det då lättare för Poseidon att förändra och förbättra.

– Vi har dialog med hyresgästerna och försöker att ta vara på de förslag som kommer in, säger han.
I portarna har det satts upp grindar med kodlås, och hyresgästerna får gemensamt bestämma vilka tider porten ska vara låst och kräva kod. Janne Nilsson tycker det på ett sätt är en tråkig utveckling att behöva stänga innergårdarna.

– Men det har blivit mindre spring. Och föräldrar blir lugnare så de kan släppa ut barnen på gården, säger han.

Ett vackrare torg

En kommande satsning är att förändra tvättstugorna, som många upplever otrygga. Vid Lars Kaggsgatan ska man gräva ut runt tvättstugan för att skapa en ljusare miljö. På andra gårdar planerar man att skapa en tvättstuga mitt på gården för att hyresgästerna ska slippa att gå ner i en mörk källare.

Något som många gamlestadsbor kommer att märka av är en rejäl satsning på Holländareplatsen. Tillsammans med fastighetsbolaget AB Malmogia och Trafikkontoret planerar Poseidon en rejäl upprustning av det vackra torget.

– Vi hoppas kunna skapa ett torg med uteserveringar och torghandel, säger Janne Nilsson.

Men området rymmer mycket mer. Som Göteborgs enda ölbryggeri och Göteborgs äldsta industribyggnad, ett före detta sockerbruk.

En fascinerande historia

Askungen förvaltning äger området sedan ett halvår tillbaka. VD:n Joakim Muskantor har hunnit läsa in sig på platsens historia.

– Det här är vaggan till Göteborg. Det går inte att undgå att fascineras, säger han.

Området är genomdränkt av Göteborgshistoria. Där Gamlestadens fabriker nu ligger anlades år 1473 Nya Lödöse, den stad som var Göteborgs föregångare. Här finns också vaggan till några av Göteborgs viktigaste industrier. Ur Gamlestadens fabriker växte nämligen SKF fram.

Den första Volvon

Möjligen kom även den första Volvon till här. Joakim Muskantor pekar på ett ganska litet hus som i dag inhyser en gammal brandbil.

– Jag har fått berättat för mig att det var där som den första Volvo-prototypen skruvades ihop. Men det är inte verifierat än, säger han.

Joakim Muskantor har gett en byggnadsantikvarie i uppdrag att beskriva husen och områdets historia. När den texten är klar kommer den att finnas på hemsidan www.gamlestadensfabriker.com för den som vill att hämta hem och skriva ut den.

– Det är viktigt att förstå historien för att kunna planera för framtiden, säger han.

Musik, fotografer, kontor, hotell och bostäder

Idag finns här ingen tung industriverksamhet men desto fler företag med kopplingar till musik och media. I musikstudion Tuff Studios spelade Ace of Base in sitt första album. I ett annat hus brukar flera av de europeiska bilföretagen fotografera sina nya bilmodeller.

De flesta husen har genomgått omfattande renoveringar under senare år, men det finns några hus kvar som behöver rustas upp. Askungen Förvaltnings planer stannar dock inte vid att bara förbättra befintliga lokaler.

Askungen Förvaltning för samtal med kommunen om att bygga nya kontors-lokaler, och även hotell och bostäder, på området.

– Här finns byggnader från 1725 och fram till 60-talet. Varför skulle vi inte kunna fortsätta att bygga här? säger Joakim Muskantor.

Han tar fram översiktsbilder som visar hur nya hus kan passas in i den befintliga bebyggelsen. Luftigheten och öppenheten i området ska bevaras även om det blir fler byggnader.

– Jag hoppas att det kan ske inom en femårsperiod, säger han.

Gemensam målsättning positivt

Joakim Muskantor hoppas att det som sker i framtiden för Gamlestadens fabriker kommer vara positivt för hela stadsdelen. Han är också engagerad i samarbetet med andra fastighetsägare och kommunen.

– När alla arbetar med samma målsättning finns det en enorm potential i det, säger han.